El mito de la escasez de terrenos

Columna de opinión de Pedro Peñafiel

Durante el último tiempo escuchamos continuamente por parte de las inmobiliarias y desarrolladores lo difícil que es encontrar terrenos para nuevos proyectos y cómo esto es una amenaza a la actividad, pudiendo llevarla al más oscuro de los escenarios. Como en todas las sentencias, cuando caemos en las generalizaciones es necesario profundizar y precisar si efectivamente el problema es la inexistencia de terrenos para el desarrollo de la actividad en el Gran Santiago.
 

Aunque suene obvio, esto va a depender del lugar donde se quiera emplazar un nuevo desarrollo; si mi foco de búsqueda para hacer un edificio de oficinas es en Isidora Goyenechea con Magdalena, lo más probable es que no tenga muchas opciones, a diferencia de si quiero hacerlo en Calera de Tango, donde abundan terrenos. Importante también no cerrarnos sólo a terrenos eriazos como posible punto de partida ya que un conjunto de lotes con edificaciones o, incluso lotes individuales con construcciones sin uso y con falta de renovación pueden conformar perfectamente una buena materia prima.
 

Dicho lo anterior, lotes inmobiliariamente atractivos hay. Y muchos. Tanto en el eje Apoquindo como en Las Condes podemos ver que aún hay terrenos desocupados, así como en Ñuñoa y Lo Barnechea. Pero la variable que está influyendo más directamente en la baja en transacciones de paños y en el ánimo de los desarrolladores es sin duda los valores a los que han llegado; hay que ofrecer cifras estratosféricas para encontrar a alguno de estos dueños con alguna disponibilidad de conversar.
 

Durante los últimos años los valores de los terrenos se han disparado producto del desarrollo propio de la industria, en conjunto con una mayor demanda, mayores restricciones normativas, aumento de precio de viviendas nuevas sumado indudablemente a una mayor escasez de terreno urbano eriazo o en desuso. Pero, aunque haya menor oferta, siguen existiendo algo más de 25.000 hás. de terrenos urbanos desocupados para potenciales proyectos, considerando las 10.234 hectáreas incorporadas al PRMS 100 a fines del 2013. Y a esto debemos sumar las superficies reciclables
 

Una gran cantidad de desarrolladores buscan terrenos mayormente en comunas que son altamente rentables para desarrollos principalmente residenciales y oficinas, como lo son las ya hiper populares (por lo solicitadas) Las Condes, Vitacura, Providencia, entre otras. Obviamente esto hace que propietarios de la zona se vuelvan más ambiciosos de lo normal subiendo astronómicamente los precios los que, a su vez, empiezan a chocar contra los cálculos de las inmobiliarias, a los que les empieza a “no volar” el negocio. Si a esto le sumamos la alta disposición a pagar de muchos desarrolladores, se termina validando este mercado fantástico y, a su vez, tentando a otros propietarios de estas zonas.

Es aquí cuando se comienza a instalar el fenómeno de la generalización pesimista de la actual oferta de paños.
 

Lo más seguro es que el precio del suelo siga subiendo en el Gran Santiago y que la oferta siga disminuyendo. Pero hay aún mucha superficie disponible y a lo mejor es una oportunidad para que los desarrolladores diversifiquen sus proyectos y así no se concentre todo el desarrollo en unas cuantas comunas, lo que, al final del día, termina favoreciendo a los dueños de estos terrenos mediante un aumento desproporcionado de plusvalía.
 

Fuente: JLL