El boom del e-commerce en el Mercado Industrial en Santiago

Impacto del e-Commerce en el Mercado Industrial de Santiago.

Felipe Bertolino, Research Analyst de JLL Chile, cuenta la relación de las bodegas con el crecimiento del eCommerce y sus proyecciones de la industria para este año. El experto confiesa que la conducta de compra va a generar nuevos centros de distribución, flexibilidad de negocio e impulsará desarrollos inmobiliarios transversalmente a lo largo de la ciudad, algunos de los cuales ya se han comenzado a observar.

Según la Cámara de Comercio de Santiago, las ventas online aumentaron un 25% el 2018 en relación con el año anterior alcanzando los 5.200 millones de dólares, y que representaron el 5% de las ventas del retail, por lo tanto, tiene un increíble potencial de crecimiento. Es un mercado que se duplica cada tres años y crece diez veces más rápido que el comercio físico.

JLL una empresa global de servicios inmobiliarios que se especializa en oficinas, bodegas y terrenos, en este marco la base de sus informes de Mercado Industrial habla sobre las proyecciones se traducen en una mayor demanda por espacios de bodegas, lo que está en línea con la producción estimada para los próximos años, la que según sus estimaciones superarían los 160.000 m² el 2019, cifra que duplica a la registrada el 2018.

Cabe destacar que la empresa internacional habla de “bodegas especulativas”, término referido a Centros de Bodegaje o de Distribución que se construyen con el fin de arrendarse directamente al mercado. “Tienen que cumplir ciertas condiciones arquitectónicas, administración independiente y por ende gastos comunes. Esto les permite a los arrendatarios acceder a buenas ubicaciones para poder centrar su operación logística”, explica Felipe Bertolino, Research Analyst de JLL Chile.

El principal desarrollo de estos centros ha sido en la periferia de Santiago debido a la cercanía con las principales vías de acceso, como la Ruta 5 Norte y Sur, la Ruta 78 y la Ruta 68. Hoy ha cambiado, en JLL han observado una importante demanda en San Bernardo y Pudahuel. El analista cuenta que empresas tales como Falabella y Walmart han inaugurado en respectivos terrenos centros de distribución propios, quienes producto del eCommerce, buscan una mayor eficiencia en sus procesos logísticos y de distribución.

A través del tiempo, este sistema de negocio impulsará desarrollos inmobiliarios transversalmente a lo largo de la ciudad, algunos de los cuales ya se han comenzado a observar. Esto, debido a que es un cambio en la conducta de compra, donde la entrega final del producto es directa al consumidor. Requerirá cambios en la logística propiamente tal, lo que presenta importantes desafíos en la denominada “última milla”, necesitando puntos logísticos intermedios previos a la entrega. Además, cambios en tiendas físicas, debido a que también son una opción como punto de retiro para el consumidor y para trámites de devolución.
Flexibilidad de negocios

Navidad y Cyber Monday, por ejemplo, han representado una “estacionalidad” que permite a ambos, arrendador y arrendatario, tener la flexibilidad de negociar espacios esporádicos en el mismo centro, lo que obviamente depende de la disponibilidad.

“La cantidad de fechas de este tipo han aumentado a lo largo del año, amortiguando la estacionalidad del retail sobre todo, en el último trimestre se sigue observando una mayor demanda que el resto del año”, dice Felipe Bertolino.

Este tipo de comercio ha influido de diferentes maneras, tanto a los desarrolladores como a los usuarios de las mismas bodegas. Así lo refleja la baja vacancia de JLL observada al cierre del año 2018 de 4,1%.  
Además, existe la posibilidad de que un gigante como Amazon, elija a Chile como sede para sus operaciones en la región, lo que le daría un impulso exponencial al eCommerce en el país, posicionándolo más fuerte aún como un referente en la región en cuanto a logística y distribución.

Fuente: JLL