El crédito hipotecario es el dinero que se le solicita a una entidad bancario o financiera, con el fin de comprar un bien raíz de tipo habitacional, ya sea casa o departamento, la que puede ser nueva o usada.
TIPOS DE CRÉDITOS
Existen básicamente 3 modalidades de créditos hipotecarios:
- Letra de vivienda: Es el tipo de crédito más antiguo que existe, y la deuda se financia con un instrumento que emite el banco, llamado “letras hipotecarias”. El comprador solicita un monto estimado al banco y éste emite unas letras que se venden en la bolsa de valores. Estas letras pueden variar su precio, debido a las condiciones del mercado.
Estas letras se pueden vender a la par (si pido UF 1.000 se venden por el mismo precio), sobre la par (pido UF 1.000 y se vende por UF 1.100) o bajo la par (pido UF 1.000 y se vende por UF 900). El excedente queda para el cliente y si falta dinero lo debe financiar el cliente.
- Mutuo Hipotecario Endosable: Es un préstamo en pesos o unidades de fomento, y se le llama “endosable” porque una vez pagado al vendedor, se transa en el mercado a instituciones expresamente autorizadas por la ley, a través del endoso. Este crédito sólo financia hasta el 80% de la vivienda.
- Mutuo Hipotecario No Endosable (o con recursos propios): El banco financia el préstamo con recursos propios, y no puede ser transferido a terceros a través del endoso. Este tipo de Mutuo, son todos los productos propios que tienen los bancos con tasa fija o variable, con o sin meses de gracias, etc. Estos créditos pueden llegar a financiar hasta el 100% de la propiedad.
TIPOS DE TASAS
- Fija: Es una tasa fija a lo largo de todo el crédito.
- Variable: Durante los años que dura el crédito, la tasa varía según la TAB (Tasa Activa Bancaria), la que se fija anualmente y determina la tasa mínima que pueden prestar los bancos sin perder dinero.
- Mixta: Depende del banco los plazos y tasas, pero el concepto es que sea fija los primeros años del crédito y luego variable hasta la fecha de término.
REQUISITOS PARA OPTAR A UN CRÉDITO
Las diferentes entidades tienen distintas condiciones para que las personas puedan acceder a un crédito hipotecario, edad mínima, renta mínima, si es sujeto de crédito según la política comercial, antigüedad laboral, no estar en Dicom, entre otros.
Pero hay un requisito que es igual para todas las personas y para todos lo bancos, es la regla de que el dividendo no puede exceder el 25% de la renta líquida mensual del solicitante.
GASTOS ASOCIADOS AL CRÉDITO
Toda operación de créditos hipotecarios tiene gastos asociados, que generalmente no se consideran dentro del valor de un departamento. Estos gastos son:
- Tasación: Es una valoración comercial que realiza un tercero, para conocer el valor real de una propiedad y del cuál dependerá el crédito hipotecario que se otorgue.
- Estudios de Título y Escrituración: Se revisan legalmente todos los antecedentes de una propiedad, para verificar que está todo en regla. Una vez finalizado el estudio, se procede a realizar la escritura, que corresponde al contrato con el cual se otorgará el crédito, porque posteriormente este documento representa la hipoteca del banco que financia.
- Gastos Notariales: Certificación del notario que los documentos sean válidos, además realizan los servicios de redacción y legalización de la escritura pública.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces: Registro de carácter público donde consta dominio, hipotecas y prohibiciones que afectan a un determinado bien raíz
Las entidades bancarias manejan diferentes valores para estos trámites, y también dependen del tipo de vivienda, metros cuadrados y ubicación.
DOCUMENTOS PERSONALES PARA SOLICITAR CRÉDITO
- Fotocopia Cédula de Identidad (ambos lados)
- Acreditación de renta líquida mensual (depende del tipo de contrato que tenga, el número de liquidaciones o antecedentes que debe presentar)
DOCUMENTOS LEGALES PARA SOLICITAR CRÉDITO
Para solicitar un crédito se solicitan ciertos documentos legales, muchas veces varían dependiendo de la entidad bancaria.
- Títulos de la Propiedad de los últimos 10 años
- Copia autorizada de inscripción de dominio a nombre del actual propietario, vigente.
- Certificado de Gravámenes y Prohibiciones de los últimos 30 años
- Recibo de contribuciones de la propiedad que acredite que la propiedad se encuentra al día en el pago de contribuciones
- Certificado de deudas que acredite que la propiedad no tiene deudas pendientes
- Copia autorizada de la escritura pública (del actual propietario)
- Certificado de NO expropiación Municipal
- Certificado de NO expropiación del SERVIU
- Promesa de compra-venta y/o carta suscrita por las partes
- Acreditación de estado civil de los compradores
- Copia de las escrituras públicas de los anteriores propietarios
• Si la propiedad está hipotecada, deberá acompañarse de una cláusula de comparecencia y alzamiento del acreedor hipotecario.
• Si la propiedad es herencia, presentar auto de posesión efectiva, si hay testamento, copia autorizada de su inscripción.
• Si hay ampliaciones, debe presentarse la recepción final municipal de estos cambios
DOCUMENTOS ADICIONALES PARA PROPIEDADES NUEVAS:
- Copia del Permiso de Edificación (en caso de ser DFL2)
- Copia del plano acogido a la ley sobre copropiedad inmobiliaria, aprobado y archivado en el CBR respectivo
- Copia de Resolución Inmobiliaria, que el edificio haya sido acogido sobre la Ley de copropiedad Inmobiliaria
- Copia del reglamento de copropiedad
- Copia del certificado de Recepción Municipal final del edificio y/o condominio. O la copia del contrato de construcción
- Certificado de la Ley de Venta por Pisos
- Antecedentes legales completos de Sociedad Vendedora (escritura pública)
DOCUMENTOS PARA SOLICITAR CRÉDITO CON SUBSIDIO
- Fotocopia Cédula de Identidad (ambos lados)
- Certificado de Matrimonio o Declaración Notarial de Soltería
- Fotocopia Cédula de Identidad del Cónyuge, si eres casado (ambos lados)
- Fotocopia Subsidio
- Fotocopia Libreta de Ahorro
- Informe DICOM y Superintendencia de Bancos
SEGUROS OBLIGATORIOS
Todo crédito hipotecario tiene seguros obligatorios asociados, que son los que finalmente dan el valor real del dividendo que las personas deben cancelar a fin de mes. Los seguros obligatorios son:
- Seguro de Desgravamen
- Seguro de Incendio (Dependiendo del banco, se solicita además un Seguro de Incendio + Sismo)
CÁLCULO DIVIDENDO
El dividendo se compone de dos partes, la primera corresponde al valor total del crédito, que depende del plazo (años), tasa de interés y valor de la propiedad. Y la segunda, un seguro de incendio de la propiedad y uno de desgravamen en caso de muerte del deudor, valores que también cambian según el banco con el que se cotice el crédito.
El total de todos esos valores, es el dividendo mensual que deberán pagar las personas que tienen un crédito hipotecario.
TIEMPOS DE ESPERA
- 24 a 48 horas: Aprobación del banco que eres sujeto de crédito
- 10 días: Revisión de toda la parte legal de los antecedentes personales
- 30 días: Revisión de rentas y se apruebe por parte de la entidad financiera el crédito comercial
- 15 días: Escritura en la notaría
- 15 días: Inscripción conservador Bienes Raíces
En total, el trámite del crédito hipotecario puede durar entre 60 y 90 días.
ETAPAS DE UN CRÉDITO HIPOTECARIO
1. Simulación Crédito Hipotecario
2. Entrega de documentos y antecedentes personales
3. Evaluación de la entidad bancaria si la persona es sujeto de crédito para otorgarle un préstamo hipotecario.
4. Una vez que el crédito fue aprobado, entregar documentos legales y antecedentes de la propiedad para comenzar la operación.
5. Revisión de la tasación por parte del banco y se entregan documentos a abogados para realizar estudios de títulos.
6. El borrador de la escritura se envía a Notaria para su revisión, y ahí se realiza la escritura pública final.
7. Comprador, vendedor y banco deben asistir a la Notaria a firmar la escritura.
8. Inscripción de la propiedad en el Conservador de Bienes Raíces a nombre del comprador.
9. Cancelar gastos operacionales asociados al crédito.
10. Entrega del Vale Vista al comprador, correspondiente al valor solicitado del crédito.
11. Se le hace entrega de la escritura al comprador y vendedor de la propiedad.