Oferta nueva en altura en Ñuñoa crece 69% en dos años y hoy supera las 5 mil unidades

Los nuevos departamentos se concentran en el barrio Italia, donde hay 19 proyectos con más de 1.500 unidades. En dicha zona, la superficie promedio es de 52,6 m , mientras que el precio llega a 3.698 UF. María de los Ángeles Pattillo

Oferta nueva en altura en Ñuñoa crece 69% en dos años y hoy supera las 5 mil unidades

 Las preferencias de quienes compran departamentos nuevos en Ñuñoa han cambiado. En el primer trimestre de 2012, solo se vendieron 154 unidades de un dormitorio, es decir, el 16% de las transacciones totales de la comuna. Seis años después, esa cifra subió a 435 inmuebles, lo que representa el 43% del total, según datos de Tinsa Chile.

 
Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), este fenómeno se explica principalmente por la transformación demográfica: "Cada vez hay más gente sola, pues hay menos matrimonios, más separaciones, más jóvenes que salen de las casas de sus padres y más personas de la tercera edad que quieren cambiarse a algo más pequeño. Ya no hay tantas familias grandes como antes", comenta.
 
Carolina Büchi, directora ejecutiva de Inmobiliaria Imagina, tiene el mismo diagnóstico y agrega el impulso que han dado los inversionistas a la zona, quienes compran para luego arrendar. "Este tipo de clientes entró fuerte en los últimos años y ha cambiado un poco la dinámica de las ventas. Ellos buscan unidades pequeñas, baratas y con un arriendo rápido, en ubicaciones céntricas y con servicios a la mano", dice la ejecutiva, cuya empresa cuenta con cinco proyectos en la comuna.
 
Ahora bien, el mercado no ha sido indiferente a esta nueva demanda. En los últimos dos años, la oferta en altura ha crecido 69% y actualmente hay 5.097 departamentos nuevos. En el mismo período, las unidades de un dormitorio se duplicaron y ahora representan el 32% del stock disponible. Además, estas últimas viviendas han subido de precio un 15,5% entre 2015 y 2017, llegando a un valor promedio de 3.071 UF.
 
"La industria ha entendido el cambio de perfil en el comprador y ha transformado la estructura de la oferta", destaca Fabián García, director del área de consultoría de Tinsa. Por ejemplo, Inmobiliaria Fundamenta actualmente está comercializando seis edificios en la comuna y en ninguno tiene contemplada la distribución de departamentos de tres o más dormitorios.
 
A juicio de Ignacio Droppelmann, gerente comercial de la compañía, la comuna es atractiva para productos pequeños, por su equipamiento. "Es una zona muy bien conectada, con lugares para pasarlo bien, con metro y con servicios, por lo que es un sector entretenido", indica.
 
En Plaza Ñuñoa se triplica la construcción de edificios desde 2012
 
A pesar del congelamiento de los permisos de construcción que ejecutó la Municipalidad de Ñuñoa desde el año pasado (ver recuadro), Droppelmann considera que el actual plan regulador es amigable con el desarrollo inmobiliario, pues da cabida a la llegada de nuevos vecinos. Según detalla el alcalde Andrés Zarhi, se permiten mayores alturas y la presencia de unidades de menor superficie sobre los ejes viales conectores con otras comunas, como las avenidas Vicuña Mackenna, Irarrázaval, José Pedro Alessandri, Pedro de Valdivia y Américo Vespucio.
 
El barrio Italia, por ejemplo, es de los sectores donde se puede construir este tipo de viviendas y ha tenido un fuerte crecimiento en los últimos seis años. Considerando el cuadrante entre las calles Malaquías Concha, José Manuel Infante, Irarrázaval y Vicuña Mackenna, en 2012 Tinsa identificó solo dos edificios en la zona, con un total de 290 departamentos en oferta, mientras en 2017 hay 19 torres y más de 1.500 inmuebles.
 
"Es uno de los puntos más atractivos de la capital, por la armónica convivencia entre lo residencial y lo comercial de menor escala, manteniendo la vida de barrio con almacenes pequeños, tiendas de diseño, galerías de arte y una interesante oferta gastronómica", destaca Cristóbal Promis, gerente de proyectos de Almagro, que cuenta con dos desarrollos en este sector y otros tres en el resto de la comuna.
 
Un área clásica del interés inmobiliario es la Plaza Ñuñoa, entre las calles Simón Bolívar, Montenegro, Dublé Almeyda y José Pedro Alessandri. En ese cuadrante había cinco proyectos en 2012, mientras en 2017 la oferta más que se triplica, con 17 torres. "Es una zona con muchos servicios y accede a todo el comercio que ofrece Irarrázaval. Se da un círculo virtuoso: se construye más porque la gente quiere vivir ahí y entonces también los inversionistas ven la zona como un buen y atractivo negocio", apunta José Antonio Santolaya, socio de Inmobiliaria Santolaya.
 
Unidades de tres dormitorios compiten con oferta de Providencia
 
Mientras la oferta y la demanda de los departamentos de un dormitorio se disparó entre 2012 y 2017, en las unidades de dos habitaciones ambos indicadores tendieron a bajar. Si en el primer trimestre de 2012 estos últimos representaban el 55% del mercado, este año son el 52% del total. Las ventas, en tanto, pasaron de 534 a 451 viviendas, en el lapso considerado, es decir, un 16% menos.
 
Sin embargo, donde se perciben los cambios más significativos es en las viviendas más grandes. Las opciones de tres dormitorios pasaron de representar el 28% al 16% de la oferta, y las ventas cayeron un 52%. Al mismo tiempo, mientras en las unidades de una y dos piezas prácticamente no hay variaciones de tamaño desde 2012 a la fecha, en las de tres dormitorios la superficie subió 6,4 m , y en las de cuatro el salto fue aún mayor, de 16,8 m .
 
"Es normal que haya menos absorción, pues se trata de un producto más exclusivo", indica García. Para Promis, este cambio en la superficie se explica porque dichas unidades ahora compiten con otras alternativas del sector oriente: "La oferta en Ñuñoa tiene precios más accesibles, lo que ha permitido a familias de otras comunas buscar departamentos buenos y con amplias superficies, ubicados en áreas consolidadas".
 
En el barrio Pucará -entre Emilia Téllez, Avenida Ossa, Diagonal Oriente y Eliecer Parada- se da este fenómeno, destaca García. "Es un sector con buena arborización y que no se diferencia de los barrios de Providencia, pero con una estructura de precios muy distinta, ya que en este punto de Ñuñoa se bordean las seis mil UF promedio, mientras que en Providencia se superan las ocho mil", añade el ejecutivo.
 
Según los datos de Tinsa, actualmente en dicho cuadrante hay 24 proyectos, que contemplan 437 departamentos, con un precio promedio de 5.853 UF y una superficie promedio de 79,1 m . "Es un barrio muy residencial en el rincón nororiente de la comuna, pero cerca de Vespucio e Irarrázaval", destaca Santolaya, cuya firma tiene siete proyectos en Ñuñoa y tres terrenos comprados para desarrollar a futuro.
 
Barrio San Eugenio albergará oferta residencial
 
En los últimos seis años, los precios crecieron entre 67% y 83%, dependiendo de la distribución, detallan los datos de Tinsa. Pablo Álvarez, gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), atribuye estas alzas a las restricciones normativas que se han dado en distintas comunas. "Es un efecto dominó, porque cuando no se puede construir en Providencia o en Santiago centro, suben también los precios en Ñuñoa. Es una situación que se está generando en toda la capital, de que nadie quiere edificios", dice.
 
En ese contexto, el congelamiento de los permisos de construcción y las próximas restricciones normativas impulsarían aún más los precios a futuro, cree Santolaya, quien agrega que mientras el plan regulador lo permita se van a mantener en Ñuñoa. "Aunque bajen las alturas y se haga más caro, la gente va a seguir demandando por estar ahí", agrega.
 
Sin embargo, Droppelmann advierte que la comuna ya está muy consolidada, sobre todo hacia el eje Irarrázaval. Aquí, tanto Promis como García destacan que el barrio San Eugenio, hacia el sur de Irarrázaval, es un área con buenas proyecciones. "Actualmente, se está formando un nuevo barrio residencial, atractivo para familias jóvenes y solteros", dice Promis.
 
17
proyectos inmobiliarios hay en oferta en el sector de Plaza Ñuñoa , mientras en barrio Italia hay 19 edificios en venta.
 
82%
ha aumentado el precio de los departamentos  de un dormitorio en seis años.
 

Fuente: El Mercurio

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