El limbo regulatorio

Los denominados “guetos verticales”, además de marcar la pauta noticiosa por semanas y semanas, alertaron a las municipalidades sobre la revisión y aprobación de proyectos inmobiliarios. Pedro Peñafiel, del área de Asesoría y Valorización de JLL, analiza esta problemática.

Desde que se instaló en la opinión pública el tema de los “guetos verticales”, a partir de la opinión del entonces intendente Orrego sobre proyectos de Estación Central, es que toda la maquinaria de revisión y aprobación de proyectos inmobiliarios en todo Chile comenzó a descalibrarse.
 

En JLL nos ha tocado evaluar propiedades de todo tipo con el objetivo de entregarles un valor correcto y coherente con el mercado actual de manera que el propietario pueda tomar una decisión informada. En este contexto lo más complejo es dar a entender que, si bien el activo tiene un gran potencial esperado y que muchas cosas debieran pasar con el consiguiente aumento explosivo de su precio, es que hoy la propiedad está normada por ciertas regulaciones y son estas las que debemos considerar para el precio y no especulaciones de posibles megaproyectos que aumentarán su plusvalía.
 

Esto ya era complejo antes de la discusión en torno a “los guetos” ya que, de todas formas, la norma conviviente en el momento de la evaluación es la que es y, por ende, es la que determina -en parte- el mejor uso y su precio correcto. Hoy, esto se ha hecho más indefinido ya que no solamente las variables “duras”, como las determinadas por un plan regulador, son las que se deben tomar para la correcta evaluación de un activo, si no que comenzaron a aparecer temas “blandos” y subjetivos que, debido a que no son claros en sus efectos inmediatos y que su contenido depende de la situación, el cómo afectan a la evaluación inmobiliaria es lo que no podemos estandarizar.
 

Antes las complicaciones de un desarrollo iban más bien por el lado de la conformación del expediente municipal o del cumplimiento de los plazos administrativos que ahogan a los desarrolladores por lo que su estiramiento significa para los costos, cosa que no influyen en la evaluación de la propiedad ni en su potencial precio. Hoy, a pesar de estar cumpliendo con todos los requerimientos solicitados por la Dirección de Obras Municipales respectiva, las inmobiliarias no tienen claro si los permisos serán aprobados o rechazados. Agrupaciones vecinales están levantando la voz para exigir mayores consideraciones a la hora de aprobar proyectos en sus barrios. Actualmente, aunque el plano regulador lo permita, proyectos de más de 5.000 viviendas en una sola manzana, como el de Estación Central, van a tener gran rechazo.
 

Y está muy bien.
 

Está bien que los proyectos se hagan de forma correcta, considerando tanto factores macro como micro. Pero el problema de estas discusiones es que se generaliza. Y se termina viralizando una exigencia que no tiene estrategia, sino que es reaccionaria. ¿Cuál fue el problema de Estación Central? Desde 1994 que el Plano Regulador Metropolitano de Santiago que no regula alturas, la que debe ser normada por cada Plano Regulador Comunal. Se encontró un vacío legal para las edificaciones continuas que no permitía limitar altura por rasantes. Entonces corrijamos puntualmente la situación de Estación Central.
 

Pero si congelamos Estación Central, por qué no La Florida, Ñuñoa, Puerto Varas, Pucón. Y si podemos congelar esas comunas por qué no podemos anular permisos de edificación legalmente otorgados… y así seguimos hasta generar esta incertidumbre normativa en la cual actualmente nos encontramos.
Sea cual sea la norma que los expertos y autoridades acuerden como la definitiva, lo importante es que las existentes y las que se fijen en el futuro sean respetadas de forma clara, conocidas por todos, cerradas a variadas interpretaciones y estandarizadas en cuanto a los procedimientos para aprobar o rechazar cada una de las variables exigidas para cada caso.
 

Bienvenidas las discusiones de si nos gustan o no las regulaciones existentes, si son o no injustas o si creo yo que contribuyen a la mejora de la comuna o que tú crees que solo producen caos urbano. Lo importante es que estas discusiones sean una real oportunidad para hacer mejor ciudad y no una excusa para permitir una ambigüedad en los criterios utilizados en la revisión de los proyectos.

 

Fuente: JLL